Cara Hitung BPHTB 2026 Lengkap dengan Simulasi dan Contoh Perhitungan Terbaru

AKURAT JABAR - Mengurus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kini semakin mudah karena bisa dilakukan melalui layanan daring atau e-BPHTB yang disediakan pemerintah daerah. 

Namun sebelum memprosesnya, penting memahami terlebih dahulu apa itu BPHTB, siapa yang wajib membayar, objek apa saja yang dikenai pajak, hingga bagaimana cara menghitung besaran kewajibannya.

Berikut ulasan lengkap mengenai BPHTB, mulai dari dasar hukum, tarif, pengecualian, sampai sanksi jika terjadi pelanggaran.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Ketentuan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Yang dimaksud dengan perolehan hak adalah setiap peristiwa hukum yang menyebabkan seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah berikut bangunan di atasnya. Hak tersebut mencakup hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, hingga hak pengelolaan.

Dalam praktik jual beli properti, BPHTB menjadi kewajiban pihak pembeli. Sementara itu, penjual umumnya dikenai Pajak Penghasilan (PPh). Dengan demikian, kedua belah pihak sama-sama memiliki kewajiban perpajakan sesuai perannya masing-masing dalam transaksi.

Objek BPHTB: Transaksi Apa Saja yang Dikenai?

Berdasarkan ketentuan dalam UU PDRD, objek BPHTB adalah setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan tersebut bisa terjadi karena berbagai sebab hukum, tidak hanya jual beli.

Berikut sejumlah transaksi yang termasuk objek BPHTB:

• Jual beli

• Tukar menukar

• Hibah

• Waris

• Hibah wasiat

• Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya

• Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

• Penunjukan pembeli dalam lelang

• Pelaksanaan putusan hakim berkekuatan hukum tetap

• Penggabungan usaha

• Peleburan usaha

• Pemekaran usaha

• Pemberian hadiah

Artinya, setiap peristiwa yang menyebabkan peralihan atau perolehan hak atas tanah dan bangunan pada dasarnya berpotensi dikenai BPHTB.

Jenis Hak yang Termasuk Objek Pajak

• Hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek BPHTB meliputi:

• Hak Milik

• Hak Guna Usaha (HGU)

• Hak Guna Bangunan (HGB)

• Hak Pakai

• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)

• Hak Pengelolaan

Selama terjadi perolehan atas hak-hak tersebut, maka kewajiban BPHTB melekat pada pihak penerima hak.

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Meski cakupan objeknya luas, tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenai BPHTB. Ada beberapa pengecualian yang diatur dalam regulasi.

Perolehan hak yang tidak dikenakan BPHTB antara lain:

1. Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas timbal balik.

2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan atau pembangunan demi kepentingan umum.

3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan.

4. Perolehan hak karena konversi hak atau perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama pemegang hak.

5. Wakaf dan warisan.

6. Perolehan untuk kepentingan ibadah.

Pengecualian ini diberikan dengan mempertimbangkan fungsi sosial, kepentingan negara, hingga asas keadilan dalam perpajakan

Tarif BPHTB dan Siapa yang Wajib Membayar?

Sejak berlakunya UU Nomor 28 Tahun 2009, pemungutan BPHTB tidak lagi dilakukan pemerintah pusat, melainkan menjadi kewenangan pemerintah kabupaten/kota. Dengan demikian, BPHTB termasuk kategori pajak daerah.

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan secara sah menurut hukum.

Besaran tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5 persen. Tarif ini dikenakan atas Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Secara sederhana, rumusnya adalah:

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

NPOP umumnya didasarkan pada harga transaksi atau nilai pasar. Sementara NPOPTKP ditetapkan masing-masing pemerintah daerah, sehingga besarannya dapat berbeda antarwilayah.

Contoh Cara Menghitung BPHTB

Misalnya, seseorang membeli rumah dengan harga Rp800 juta. Di wilayah tersebut, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp80 juta.

Maka perhitungannya:

Rp800 juta – Rp80 juta = Rp720 juta

5% x Rp720 juta = Rp36 juta

Dengan demikian, BPHTB yang harus dibayarkan pembeli adalah Rp36 juta.

Perlu diingat, apabila nilai transaksi lebih rendah dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), biasanya yang digunakan sebagai dasar pengenaan adalah NJOP sesuai ketentuan daerah setempat.

Baca Juga: Perkuat Layanan Damkar, Pemkab Bekasi Terima Hibah Tanah Ribuan Meter dari Pemprov Jabar

Syarat Mengurus BPHTB untuk Jual Beli

Dalam proses jual beli tanah atau bangunan, terdapat sejumlah dokumen yang wajib dipersiapkan untuk mengurus BPHTB, baik secara manual maupun melalui e-BPHTB.

Dokumen yang diperlukan antara lain:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB

• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan

• Fotokopi KTP wajib pajak

• Bukti pembayaran PBB (STTS/struk ATM) lima tahun terakhir

• Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik

Kelengkapan dokumen ini penting agar proses validasi dan penerbitan bukti pembayaran berjalan lancar.

Syarat BPHTB untuk Hibah dan Waris

Jika perolehan hak terjadi karena hibah atau warisan, ada tambahan dokumen yang harus dilampirkan, yaitu:

• SSPD BPHTB

• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan

• Fotokopi KTP wajib pajak

• Bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir

• Fotokopi bukti kepemilikan tanah

• Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)

Dokumen tambahan ini diperlukan untuk memastikan legalitas peralihan hak sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Baca Juga: Simulasi KPR Rumah Rp500 Juta di Bandung 2026: Hitung Detail Sebelum Ambil Keputusan

Ketentuan dalam Proses Pemindahan Hak

Pemindahan hak atas tanah dan bangunan harus dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris guna menjamin keabsahan hukum.

Beberapa ketentuan penting yang perlu diperhatikan:

1. PPAT atau notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak setelah wajib pajak menunjukkan bukti pembayaran BPHTB.

2. Kepala kantor lelang negara dan pejabat pertanahan juga hanya dapat menandatangani risalah lelang setelah bukti pembayaran pajak diserahkan.

3. Akta atau risalah lelang wajib dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.

Ketentuan ini bertujuan memastikan bahwa setiap peralihan hak telah memenuhi kewajiban perpajakan sebelum disahkan secara administratif.

Baca Juga: Insentif Pajak Kendaraan Plat Kuning Jawa Barat 2026: PKB dan BBNKB Turun Drastis!

Sanksi Jika Melanggar Ketentuan

Regulasi juga mengatur sanksi bagi pejabat yang melanggar prosedur. Apabila PPAT, notaris, atau pejabat lelang terbukti menandatangani dokumen tanpa memastikan pembayaran BPHTB, mereka dapat dikenai sanksi administratif.

Besaran dendanya mencapai Rp7,5 juta untuk setiap pelanggaran. Sementara pejabat lelang yang terlambat atau tidak menyampaikan laporan dapat dikenai denda Rp250.000 per laporan.

Sanksi ini menjadi instrumen pengawasan agar proses pemindahan hak berjalan tertib dan sesuai aturan.

BPHTB merupakan komponen penting dalam setiap transaksi properti karena menyangkut legalitas peralihan hak atas tanah dan bangunan. Dengan tarif 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP, kewajiban ini perlu diperhitungkan sejak awal agar tidak mengganggu perencanaan keuangan.

Kini, dengan adanya layanan e-BPHTB di berbagai daerah, proses pembayaran menjadi lebih praktis dan transparan. Meski demikian, memahami dasar hukum, objek pajak, pengecualian, hingga syarat administrasi tetap menjadi kunci agar pengurusan berjalan lancar tanpa kendala.